Guia operacional · Condomínios em Portugal

Assembleia de condomínio: da convocatória à ata e à execução

Uma assembleia útil começa antes da reunião: decisão bem definida, documentos identificados, convocatória comprovável e prazos controlados. Durante a sessão, quórum e maioria são tratados separadamente. Depois, a ata transforma-se num registo de execução.

Atualizado em 19 de agosto de 2026.

Consultar os prazos Preparar uma mudança

Antes

Preparar a decisão antes de preparar a sala

A convocatória não é um lembrete de calendário. É o documento que permite aos condóminos perceber o que será decidido e preparar a participação. O dossier distribuído deve corresponder aos pontos da ordem de trabalhos.

Definir a decisão

Escreva o resultado que a assembleia precisa de produzir. Uma ordem de trabalhos genérica não substitui pontos claros para orçamento, eleição, obras, contrato ou outra deliberação.

Fechar o dossier

Junte título constitutivo, regulamento, atas anteriores, contas, orçamento, propostas e documentos que permitam uma decisão informada. Identifique a versão e a data de cada documento.

Confirmar quem convoca

A assembleia pode ser convocada pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido. Essa percentagem abre uma via de convocação; não aprova a proposta.

Enviar e provar

A convocatória indica dia, hora, local e ordem de trabalhos e sinaliza os assuntos cuja decisão exige unanimidade. Guarde o comprovativo do meio usado para cada condómino.

Durante

Contar quem pode deliberar antes de contar quem ganhou

Quórum responde à pergunta “a assembleia pode decidir?”. Maioria responde à pergunta “a proposta foi aprovada?”. A resposta depende do valor representado e da matéria em votação; obras, alterações e outros assuntos com regra especial não devem ser tratados como decisões correntes.

Presenças e representação

Registe quem está presente ou representado e o valor que cada pessoa representa. Resolva procurações e dúvidas antes de contar votos.

Quórum antes da maioria

Primeiro confirma-se se a assembleia pode deliberar; depois apura-se a maioria exigida para cada ponto. A regra muda conforme a matéria, por isso não use uma única percentagem para toda a agenda.

Deliberação exata

Leia a redação que vai a voto, identifique valores, prazos, poderes e responsáveis e registe o resultado de cada votação. Uma conclusão verbal vaga produz uma execução vaga.

Ata lida e aprovada

A ata deve ser redigida e assinada pelo presidente, subscrita pelos presentes e lida e aprovada. A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata, não de já terem sido recolhidas todas as assinaturas.

Depois

A reunião termina; a decisão continua

A ata documenta o que aconteceu. A comunicação permite que os ausentes conheçam as deliberações. O registo de execução liga cada decisão a um responsável, prazo e prova de fecho.

Fechar a ata

Registe data e local, presenças e ausências, assuntos apreciados, deliberações e o resultado de cada votação. Anexe os acordos por email que valham como subscrição.

Comunicar aos ausentes

Envie as deliberações aos condóminos ausentes pelo meio legal aplicável e conserve prova do envio e da receção quando exigida.

Abrir o registo de execução

Transforme cada decisão numa linha com responsável, próxima ação, prazo, documento de prova e eventual impedimento. Não esconda exceções em mensagens dispersas.

Atualizar até ao fecho

Acompanhe cada decisão até estar executada ou existir uma impossibilidade devidamente fundamentada e comunicada. A ata é o início do controlo, não o fim do trabalho.

Lei e operação

Separar a obrigação legal da prática Kastor

O que a lei determina

Validade, participação e prazos

Quem pode convocar, a antecedência, o conteúdo e os meios de envio.
As condições de funcionamento, o valor representado e a maioria aplicável.
O conteúdo, aprovação e subscrição da ata e a comunicação aos ausentes.
Os prazos legais de reação e de execução das deliberações.

Prática operacional Kastor

Decisões que alguém consegue executar

Dossier com índice, versão e data para cada documento da assembleia.
Uma redação final identificável para cada proposta antes da votação.
Registo de decisão com responsável, próxima ação, prazo e prova esperada.
Registo separado de exceções, impedimentos e atualizações até ao fecho.

A prática Kastor não altera prazos, maiorias ou formalidades legais. Organiza a preparação e a execução à volta dessas regras.

Tabela de prazos

Prazos que devem entrar no calendário da assembleia

Esta tabela resume regras gerais do Código Civil. A contagem pode depender dos factos, do meio de comunicação e da matéria. Nos prazos de impugnação, peça aconselhamento jurídico imediato; esta página não calcula prazos judiciais nem substitui a leitura integral do artigo 1433.º.

Prazos gerais da assembleia de condomínio
Momento	Prazo	Condição e leitura operacional
Assembleia ordinária	Primeira quinzena de janeiro	Para discussão e aprovação das contas do último ano e orçamento do ano em curso. Pode realizar-se no primeiro trimestre se o regulamento ou uma deliberação maioritária da assembleia o previr.
Convocatória	10 dias de antecedência	Carta registada enviada com essa antecedência ou aviso convocatório entregue contra recibo assinado. O email só serve para quem o escolheu em assembleia anterior, com endereço registado em ata, e exige recibo pela mesma via.
Segunda reunião sem data prevista	Uma semana depois	Se a primeira reunião não tiver participantes suficientes e a convocatória não tiver fixado outra data, realiza-se no mesmo local e à mesma hora uma semana depois. Nessa segunda reunião, os presentes têm de representar pelo menos um quarto do valor total do prédio e as deliberações são tomadas por maioria dos votos presentes, sem prejuízo das maiorias especiais exigidas para certas matérias.
Segunda reunião no mesmo dia	30 minutos depois	Só quando isso conste da convocatória e existam condições para garantir, nessa segunda reunião, condóminos que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio. Nessa segunda reunião, a assembleia delibera por maioria dos votos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio, sem prejuízo das maiorias especiais.
Comunicação aos ausentes	30 dias	As deliberações são comunicadas aos ausentes por carta registada com aviso de receção ou por email quando esse meio cumpra os requisitos legais.
Aprovação de deliberações que exigem unanimidade	90 dias	Após receber a comunicação, o condómino ausente dispõe deste prazo para comunicar por escrito a aprovação ou recusa; o silêncio vale como aprovação nos casos previstos no artigo 1432.º.
Pedido de assembleia extraordinária para revogação	10 dias + reunião em 20 dias	O prazo de 10 dias conta da deliberação para presentes ou da comunicação para ausentes; a assembleia extraordinária deve ter lugar em 20 dias. Esta é uma das vias do artigo 1433.º, não a única.
Arbitragem	30 dias	O artigo 1433.º permite sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem neste prazo, contado nos mesmos termos do prazo anterior: da deliberação para presentes ou da comunicação para ausentes.
Ação de anulação	20 dias ou 60 dias	O direito caduca 20 dias após a deliberação da assembleia extraordinária ou, se esta não tiver sido solicitada, 60 dias após a deliberação original. A qualificação do vício, a legitimidade, a contagem e a via adequada exigem aconselhamento jurídico imediato; esta página não calcula prazos judiciais.
Execução de deliberações não impugnadas	15 dias úteis	O administrador deve executá-las neste prazo ou no prazo definido pela assembleia, salvo impossibilidade devidamente fundamentada.

Reunião à distância

O formato remoto também exige condições de participação

O Decreto-Lei n.º 268/94 permite assembleias por meios de comunicação à distância quando a administração assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira. A administração deve assegurar os meios necessários a quem justifique não os ter.

Se não for possível assegurar esses meios, a assembleia não pode realizar-se por via remota. O link da videoconferência não substitui a convocatória, a identificação, a votação ou a ata.

Próximo passo

Ligue a assembleia ao trabalho que vem a seguir

Mudar de administradorPreparar exoneração, eleição, contrato e transição.Executar a passagemInventariar documentos, saldos, acessos e faltas.Rever as contasConferir orçamento, quotas, dívidas e fundo de reserva.Executar uma obraLigar diagnóstico, propostas, seguro, adjudicação e fecho.Escalar uma falta de respostaPassar do pedido escrito a uma decisão documentada.Comparar preço e âmbitoLer a avença, inclusões e trabalhos adicionais na mesma unidade.Administração de condomínios em LisboaConhecer o modelo de responsabilidade e acompanhamento Kastor.

Fontes e limite deste guia

Informação geral, não aconselhamento jurídico

Este guia resume regras gerais e recomendações operacionais. Não substitui o título constitutivo, o regulamento, as atas, os contratos, a leitura integral da legislação nem aconselhamento jurídico sobre convocação, representação, maioria, validade, impugnação ou execução no caso concreto. As versões consolidadas do Diário da República facilitam a consulta, mas o próprio portal esclarece que não têm valor legal nem substituem os atos que lhes deram origem.

Publicado e atualizado em 19 de agosto de 2026.