Guia prático · Condomínios em Portugal

Como mudar de administrador de condomínio

Uma mudança segura não começa com as chaves. Começa com uma convocatória válida, decisões explícitas da assembleia e a leitura do contrato atual — e só termina quando contas, documentos, fundos, acessos e assuntos abertos ficam entregues por escrito.

Ver os sete passos Comparar preço e âmbito

Antes da convocatória

Primeiro, confirme o que está realmente em vigor

O artigo 1435.º do Código Civil reserva à assembleia a eleição e a exoneração do administrador. Isso não permite ignorar o contrato de prestação de serviços que possa existir com a empresa incumbente. Antes de marcar a reunião, separe o mandato condominial das obrigações comerciais.

Título constitutivo e regulamento do condomínio
Ata que elegeu o administrador atual e atas com decisões ainda por executar
Contrato de prestação de serviços, aditamentos e última fatura da administração
Prazo, renovação, aviso de denúncia e eventuais valores de saída previstos no contrato
Contas, extratos, mapa de quotas e dívidas, orçamento e fundo comum de reserva
Contratos de fornecedores, seguros, processos, obras e ocorrências ainda abertas

Sequência de trabalho

Sete passos da preparação à entrega

Reunir os documentos antes de escolher uma data

Leia o título, o regulamento, a ata de eleição e o contrato em vigor. É aí que se confirmam o mandato, a representação, as regras próprias do condomínio e as obrigações contratuais de saída.

Escolher a assembleia adequada

A mudança pode ser tratada numa assembleia já prevista ou numa assembleia extraordinária validamente convocada. O administrador pode convocar; quando isso não acontece, condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem convocar nos termos do artigo 1431.º.

Escrever uma ordem de trabalhos explícita

A convocatória deve identificar a apreciação e exoneração do administrador atual, a eleição do sucessor, a proposta a aprovar, quem assina o contrato e como será feita a transição. “Outros assuntos” não é uma base prudente para decidir a mudança.

Comparar propostas na mesma unidade

Compare custo anual, IVA, assembleias, visitas, transição, dívida, obras, software, duração e saída. Leve a proposta completa para a assembleia, não apenas um preço por fração.

Deliberar e fechar uma ata executável

Registe com clareza as deliberações, os resultados da votação, a remuneração e o período do novo administrador, as autorizações dadas e os prazos de transição. A ata deve ser aprovada e assinada nos termos aplicáveis.

Comunicar a decisão e tratar o contrato

Comunique formalmente as deliberações e execute, em separado, os passos exigidos para terminar o contrato de serviços anterior. Respeite a forma, o aviso e os valores que resultem do contrato e do enquadramento aplicável.

Concluir uma entrega escrita

Use um inventário datado para documentos, saldos, contratos, chaves, acessos e assuntos abertos. Quem entrega e quem recebe devem assinar ou acusar a receção; qualquer falta ou divergência fica registada por escrito.

Abrir a checklist completa de passagem e registo de faltas Conferir convocatória, ata e prazos da assembleia Organizar um pedido quando a administração não responde

25% do capital investido

Uma via para convocar, não um atalho para aprovar

Quando a administração não convoca, condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem convocar uma assembleia. A percentagem mede-se pelo valor representado, não apenas pelo número de pessoas ou frações.

Reunir 25% para convocar não significa que a mudança esteja aprovada. Convocação, quórum e votação são questões distintas.

A forma da convocatória, a antecedência, a representação e a maioria aplicável devem ser verificadas à luz do Código Civil, do título, do regulamento e do caso concreto. A convocatória deve indicar dia, hora, local e ordem de trabalhos; pontos que exijam unanimidade têm sinalização própria.

Ordem de trabalhos

A assembleia deve saber exatamente o que vai decidir

A redação final deve ser ajustada ao condomínio e revista quando houver dúvida. Como mapa de preparação, estes são os pontos que não devem ficar implícitos:

Pontos a preparar na ordem de trabalhos para mudar de administrador
Ponto	O que deve ficar explícito
Situação atual	Apreciação da atividade, contas e assuntos pendentes da administração.
Administrador em funções	Exoneração do administrador atual, quando essa é a decisão proposta.
Sucessor	Eleição do novo administrador, período de funções e remuneração.
Serviço	Aprovação da proposta, âmbito, preço, IVA, extras e autorização para assinar.
Contrato anterior	Autorização para comunicar e executar a cessação nos termos aplicáveis.
Transição	Prazo, inventário, entrega de fundos, documentos, acessos e estado dos assuntos abertos.
Banco	Atualização das pessoas autorizadas e das instruções necessárias junto da instituição bancária.

Ata e execução

A votação precisa de deixar instruções utilizáveis

A ata deve identificar as deliberações e os resultados, não apenas resumir a conversa. Registe a eleição ou exoneração, o período e remuneração, a proposta aprovada, os poderes para assinar e comunicar, e o calendário de entrega.

A aprovação e assinatura da ata seguem o Decreto-Lei n.º 268/94. Se uma redação, maioria ou representação estiver em dúvida, pare antes da execução e obtenha aconselhamento jurídico para o caso concreto.

Inventário de transição

Uma entrega assinada, com saldos e faltas visíveis

A lei não substitui um bom registo de transição. O inventário protege o condomínio e as duas administrações: mostra o que foi entregue, em que data, com que saldo e o que continua em falta.

Decisões

Ata aprovada e assinada, convocatória, presenças, representações e propostas aprovadas.

Dinheiro

Extratos, reconciliação, saldos, fundo comum de reserva, mapa de quotas, dívidas e pagamentos pendentes.

Banco

Conta em nome do condomínio, mandatos e utilizadores autorizados atualizados sem interromper pagamentos legítimos.

Arquivo

Atas, contratos, faturas, correspondência, seguros, dados fiscais e documentação técnica.

Acessos

Chaves, códigos, equipamentos, caixas de correio, portais, domínios, email e credenciais institucionais.

Operação

Fornecedores, contactos, obras, sinistros, processos, cobranças e ocorrências com responsável e próximo passo.

Erros evitáveis

Cinco atalhos que criam risco

01
Tratar os 25% como uma maioria automática: é uma via de convocação, não uma aprovação garantida.
02
Tentar exonerar e eleger sob um ponto genérico de “outros assuntos”.
03
Assumir que a deliberação da assembleia, por si só, termina todas as obrigações do contrato comercial.
04
Alterar acessos bancários antes de existirem ata, autorizações e continuidade segura dos pagamentos.
05
Aceitar caixas ou ficheiros sem um inventário assinado e sem registar o que ficou em falta.

Fontes e limite deste guia

Informação prática, não aconselhamento jurídico

Este guia resume regras gerais e uma sequência operacional. Não substitui a leitura do título constitutivo, do regulamento, das atas e dos contratos, nem aconselhamento jurídico sobre uma convocatória, deliberação ou cessação concreta.

Atualizado em 19 de agosto de 2026.